Almanya’da konut kredisi çeken yüz binlerce hane için asıl risk, krediyi ilk kez kullanırken değil, sabit faiz süresi sona erdiğinde ortaya çıkıyor. Ülkede kredi sözleşmeleri çoğunlukla 10 veya 15 yıllık sabit faiz dönemleriyle yapılıyor. Bu süre dolduğunda kalan borç, o tarihte geçerli olan piyasa faizleri üzerinden yeniden finanse ediliyor. Faizlerin yükselmiş olması halinde aylık yük belirgin şekilde artabiliyor.
Düşük Faizle Başlayan Kredi, Yüksek Faizle Devam Edebiliyor
Uzmanların “Anschlussfinanzierung” dediği ikinci finansman aşamasında, eski sözleşmedeki düşük faiz artık geçerli olmuyor. Bu nedenle 2010’lu yılların sonlarında ya da 2020’lerin başında yüzde 1 civarında faizle kredi kullanan aileler, yeni sözleşme döneminde çok daha yüksek oranlarla karşılaşabiliyor. tüketici kuruluşları, sabit faiz süresi bitmeden önce kalan borcun mutlaka yeniden planlanması gerektiğini vurguluyor.
Taksit İki Katına Çıkıyor
Örnek bir hesap bu farkı çarpıcı biçimde gösteriyor: 500 bin Euro’luk bir konut için yüzde 1 faiz üzerinden kurulan bir kredide aylık taksit yaklaşık bin 250 Euro civarında oluyor. Ancak bu sözleşme 10 yıl sonra sona erdiğinde ve kalan yaklaşık 395 bin Euro borç yeni dönemde yüzde 4 faizle 20 yıl vadeye yayıldığında, aylık ödeme yaklaşık 2.393 Euro’ya çıkıyor. Buna göre taksit neredeyse iki katına yaklaşıyor. Bu, birçok ailenin bütçesini bir anda zorlayabilecek bir sıçrama anlamına geliyor.
Ödenemeyen Taksit Ev Kaybına Kadar Gidebilir
Borçlu yeni taksitleri ödeyemezse süreç kısa sürede ağırlaşabiliyor. Ödeme yapılmadığında borçlu temerrüde düşüyor. Buna gmre banka, belirli koşullar oluştuğunda sözleşmeyi kısa süre sonra feshedebiliyor. Konut kredilerinde özellikle dikkat çeken nokta, borcun çoğu zaman “Grundschuld” ile güvence altına alınmış olması. Bu güvence sayesinde banka, alacağını tahsil edemezse taşınmaz üzerinde icra yoluna gidebiliyor.
Banka, genellikle en az iki ardışık taksidin ödenmemesi ve gecikmenin toplamda orijinal kredi tutarının yüzde 2,5’ine ulaşması halinde fesih yoluna gidebiliyor. Ardından borç ödenmezse süreç, taşınmazın mahkeme eliyle açık artırmayla satılmasına kadar ilerleyebiliyor. Bu aşama, ev sahipleri için en kötü senaryo olarak görülüyor.
Uzmanlar Ne Öneriyor?
Finans uzmanları ve tüketici danışmanları, sabit faiz süresi dolacak hanelerin yıllar öncesinden yeni finansmanı planlamasını öneriyor. Kalan borç azaldıkça ikinci finansman maliyetinin de düşeceğini hatırlatılırken, tüketici kuruluşları, sözleşme bitmeden önce yeni faiz seviyelerinin araştırılmasını ve gerekirse forward kredi gibi araçlarla erken sabitleme yapılmasını tavsiye ediyor.(bb)