Yurt dışında Yaşayan Türk Vatandaşları İçin Türkiye’de Kira ve Tahliye Davaları
Hollanda, Fransa, Almanya başta olmak üzere Avrupa ülkelerinde yaşayan birçok Türk vatandaşı Türkiye’deki gayrimenkullerinden kira geliri elde etmektedir. Bu mülklerini korumak için hukuki süreçlerle ilgilenmek ve sıkça bu konudaki gelişmeleri takip etmeleri gerekmektedir. Ancak kiracı ile yaşanan anlaşmazlıklar, tahliye ihtiyacı, ödenmeyen kira bedelleri gibi durumlar, uzaktan yönetimle oldukça zorlaşmaktadır. Bu yazımızda, kira alacakları, tahliye davaları, icra takibi ve vekaletle işlem yapmanın tüm detaylarını aktaracağız.
Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Sorunlar
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmelerine ilişkin uygulamada karşımıza birçok sorun çıkmaktadır. Bunların başında gelen; kiranın ödenmemesi durumu, Kiracının tahliyesine ihtiyaç duyulması, kiracının sözleşmeye aykırı davranması (örneğin kiralanan mülkü başkasına kullandırtma, başkasına devretme, mülke zarar verme gibi), ihtiyaç nedeniyle tahliye sebepleri durumları uyuşmazlıklara sebep olmaktadır.
1- Kiracının kirayı ödememesi
TBK madde 313’e göre kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli genellikle aylık olarak ödenir ve ödeme zamanı sözleşmede belirtilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, kira ay sonunda ödenir.
Kiracının Kirayı Ödememesi Halinde Kiraya Verenin Hakları (TBK m. 315)
TBK madde 315’e göre, kiracı kirayı ödemekte temerrüde düşerse, kiraya veren yazılı olarak ona en az 30 gün süre verir ve bu süre içinde borcunu ödememesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Bu ihtarın yapılması zorunludur; aksi takdirde doğrudan tahliye istenemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı bir yıl içinde iki kez kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 352/2).
Fesih ve Tahliye Süreci
Kiraya veren, süre sonunda kira bedeli ödenmemişse sözleşmeyi feshedebilir ve sulh hukuk mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir. Ayrıca icra takibi yoluyla hem kira alacağını tahsil hem de tahliye sağlanabilir.
2- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı (başkasına devretme, zarar verme vb.)
- Kiralananı Üçüncü Kişiye Devretme veya Kullandırma (TBK m. 322)
Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı üçüncü kişiye devredemez veya kullandıramaz. Bu yasağa aykırı davranış sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kiraya veren bu nedenle sözleşmeyi feshedebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yasak sıkı şekilde uygulanmaktadır.
- Kiralanana Zarar Verme veya Özen Yükümlülüğüne Aykırılık (TBK m. 316)
Kiracı, kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranırsa (örneğin fiziksel zarar verir, tadilat yapar, amacı dışında kullanırsa) kiraya veren yazılı olarak uygun bir süre vererek bu aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda durum düzelmezse sözleşme feshedilebilir. Aşırı ve telafisi mümkün olmayan zarar durumunda, süre verilmeden de fesih hakkı doğar.
- Amacına Aykırı Kullanım
Kiralananın kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması (örneğin konut olarak kiralanan yerin ticari faaliyette kullanılması), kiraya verenin sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesini mümkün kılar. Bu durum, sözleşmede açıkça belirtilen kullanım amacına aykırı davranıldığında ortaya çıkar.
- Gürültü, Komşulara Rahatsızlık Verme, Ahlaka Aykırı Kullanım
Kiracının, çevresine rahatsızlık vermesi, huzuru bozması ya da ahlaka aykırı faaliyetlerde bulunması da sözleşmeye aykırılık teşkil eder. TBK m. 316 kapsamında kiraya verenin derhal fesih hakkı doğabilir.
3- İhtiyaç nedeniyle tahliye talepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının tahliyesi belirli şartlara bağlanmıştır. Bu şartlardan biri de kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim (ihtiyaç) iddiasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 kapsamında düzenlenen bu durum, kiraya verene belirli şartlar altında tahliye davası açma hakkı tanır.
Kira Alacağının Tahsili ve İcra Takibi
Kiracı kira ödemelerini yapmıyorsa, hızlı sonuç alınabilecek en etkili yöntem ilamsız tahliye takibi başlatmaktır. Bunun için:
- Kira sözleşmesine dayanarak avukatınız bir icra takibi başlatır.
- 7 gün içerisinde ödeme yapılmazsa ve 30 gün geçmesine rağmen ödeme gerçekleşmezse tahliye süreci başlatılabilir.
- Kiracı, borca itiraz etmezse süreç tahliye aşamasına gelir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Tahliye davası, şu durumlarda açılabilir:
- İki haklı ihtar uygulaması (üst üste kira ödenmemesi)
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibinin veya yakınlarının konuta ihtiyacı
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
Bu davalar, Türkiye’deki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Avukat aracılığıyla vekaleten yürütülebilir, Türkiye’ye gelmenize gerek yoktur.
Yurt dışında Yaşayanlar İçin Süreç Nasıl İşler?
Yurt dışında ikamet eden mülk sahipleri için tüm süreçler vekaletname ile yürütülebilir:
- Vekaletnamenizi Türk Konsolosluğu aracılığıyla verin,
- Avukatınız sizin adınıza icra takibini başlatır, gerekli dava dosyalarını hazırlar ve tahliye sürecini yürütür.
Ayrıca Sık Sorulan Sorular
- Kiracım 4 aydır kirasını ödemiyor, Türkiye’ye gitmeden müdahale edebilir miyim?
Evet. Vekaleten icra takibi ve tahliye işlemlerini tarafımız aracılığıyla başlatabilirsiniz.
- Kira sözleşmesi olmadan tahliye davası açabilir miyim?
İspat açısından yeterli delil var ise mümkündür ancak sözleşme varsa süreç daha efektif yürür.
- Kira bedeli düşükse artırılabilir mi?
5 yıllık kiracı ise kira tespit davası açılarak kirada artışa gidilebilir.
Hem Türkiye’deki Gayrimenkulünüzü Koruyun hem de Haklarınızı Öğrenin ve Kullanın
Türkiye’deki taşınmazlarınızdan elde ettiğiniz gelirleri korumak, hukuki sorunlarla karşılaşmamak için önleyici ve zamanında müdahale çok önemlidir. Gecikmeksizin yapılacak icra takibi ve tahliye işlemleri sayesinde hem mülkünüzü hem de gelirlerinizi güvence altına almanız mümkün!
Daha fazla bilgi ve hukuki yardım için bize ulaşın! +31 (0) 6 28 94 45 79 info@turkhukuku.nl www.turkhukuku.nl
Esin Çiftçi —◄◄